상가 임대차계약 뭘 알아야할까?

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상가 임대차계약 시 알아야 할 것

부동산 매물 여기서 구해봐!

내 주변에 어떤 매물이 있는지, 시세는 얼마인지 숨어있는 매물도 찾을 수 있는 그런 어플 어디 없나? 왜 없어! 다들 이 어플로 중고거래만 하는 거 아니지? 바로 "당근마켓"!! 아니 무슨 당근마켓

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저번 포스팅엔 임대상가 구하는 꿀팁을 알려드렸죠? 원하는 매물이 쉽게 나올리는 없습니다만, 시간이 날 때마다 찾고 또 찾으면 언젠간 원하는 매물이 나올 겁니다, 또 신문이나 네이버 부동산을 같이 활용해서 구하면 훨씬 구하는 시간이 단축 될겁니다. 오늘은 임대차계약 시 알아놓아야 할 것과 임대차계약에 관한 자료를 드리고자 합니다. 먼저 계약 전 알아야 할 사항을 요약해서 말씀드리면,

1. 당사자 확인 / 권리순위관계 확인 / 중개대상물 확인,설명서 확인

2. 대항력 및 우선변제권 확보

3. 계약서 기재사항 확인

우선 첫번째로 계약하기 전 인터넷 등기소에 들어가 해당 상가 부동산등기부등본을 발급받는다. 수수료는 700원이니 참고하면 된다.

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

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해당 건물 부동산등기부등본을 열람했다면, 상가 계약시 건물주 혹은 건물주 대리인과 계약을 하게 될 텐데, 건물주라면 부동산등기에 기재된 건물주 명의와 신분증이 일치하는지 확인해야 한다. 왜냐하면 남의 명의로 계약금을 주고 돈을 내게 되면 다시 돌려받기 어렵기 때문이다. 법이 그렇다. 입증은 자료를 통해 입증을 해야 하는데, 그 과정이 좀 까다로운 게 아니다. 아무튼 부동산등기명의와 건물주 신분증과 일치하는지 확인하고, 또 대리인이라면 건물주의 위임장과 신분증 혹은 직접 통화해서 확인해야 하고 보증금은 가급적이면 임대인 명의 계좌로 직접 송금해야 한다.

두 번째로 부동산을 접하는 사람들이라면 생소하고 어려운 이야기일 텐데, 대항력을 가지기 위해 임대인은 임대차계약을 한 후 확정일자를 받아야 한다. 이게 무슨 말이냐 하면, 건물은 본인의 소유가 아닌 언제든 바뀔 수 있는 다른 사람의 소유다. 한 사람이 계속 소유하고 유지하면 상관은 없지만, 다른 사람의 소유가 된다면 말이 다르다. 단순히 건물을 구매했다고 하면 상관없지만 건물주가 세금을 납부하지 못하고, 대출금을 갚지 못해 건물이 경매로 넘어가게 되면 건물 내에 해당하는 상가들은 고스란히 피해를 입게 된다. 하지만 이 피해를 방지하기 위해선 확정일자로 대항력을 가지는 게 유일하다. 쉽게 말하자면 임대차계약을 한 후 바로 확정일자를 받는다. 그렇다면 나의 소중한 보증금을 최악의 상황에서라도 돌려받을 수 있다는 이야기다. 또 보증금액이 변경될 때 확정일자를 다시 받아야 한다, 이유는 재계약 시 보증금을 증액한 경우 이 금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위해서이다.

세 번째로 부동산계약뿐만이 아닌 다른 계약들도 마찬가지로 계약서는 말 그대로 서로 합의한 약속을 문서화한 것이다. 계약서를 꼼꼼하게 읽지 않고 무턱대고 계약해 버리는 것은 위험한 행동이니 꼭 계약서를 잘 읽어보고, 궁금한 게 있다면 조언을 구하고 해결해 나가야 한다. 그래야 불이익을 받는 일을 막을 수가 있다.

마지막으로 계약을 갱신해야 할 때는 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월~1개월 전까지 사이 계약갱신 요구할 시에는 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 임차인의 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 시행할 수 있다. 또 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액(5%)을 초과하지 않는 범위에서 증감할 수 있다.